2026年住宅市场在购买力这一重大难题与经济不确定性中继续前行，尽管政府出台了一系列托市措施，境外买家对公寓的购买力也持续扩大，但整体市场仍无法扭转颓势、转入上升通道。
对此，泰华研究中心最新评估认为，2026年住宅市场将连续第四年收缩，预计全国住宅产权转让量约为30万套，较2025年下降5.1%，创近年来最低水平，折射出市场仍处于脆弱状态，尚未明显脱离底部。
**购买力疲软，拖累民众推迟购房**
主要压力依然来自购买力的下滑，家庭须同时承受高昂的生活成本与沉重的债务负担。据国家统计局2025年上半年数据显示，泰国家庭债务约为月均收入的5倍，而月均收入仅为28,151泰铢。
由于住房是高价资产，还款周期长、流动性低，消费者倾向于推迟购房决策，尤其是那些有意愿但尚无财务准备的群体，部分人可能选择租房而非买房。这一信号从年初便已显现。2026年1月，曼谷及周边地区新开盘住宅的平均认购率仅为15%；而纵观整个2025年，新住宅认购量仅为52,000套，创近年来最低水平。
**二手房强势崛起，买家选择空间扩大**
在购买力受限的情况下，消费者对二手房市场的关注度日益提升，原因在于与同地段新项目相比，二手房在价格和面积方面更具优势，且可选类型多样，涵盖独栋别墅与公寓，还包括新项目难以覆盖地段的房源。
泰华研究中心预计，2026年二手住宅产权转让量约为194,000套，下降4.7%，但降幅小于新住宅市场，使得二手房转让占比升至全国总转让量的64.6%。简而言之，二手房市场虽未实现增长，却正在"占据更大的市场份额"——因为买家正在寻找符合自身购买力的选择，而新房市场则面临日趋激烈的竞争。
**新房市场仍然疲惫，转让量下降5.8%**
另一方面，2026年全国法人机构新住宅产权转让量预计约为106,000套，较上年下降5.8%。
压力来自新项目认购量尚未复苏，加之须与拥有大量房源、价格更具优势的二手房市场展开竞争。
在此形势下，开发商不得不调整策略，从加速开发新项目转向更注重"去库存、创造现金流、压缩存量"，同时借助促销活动与价格优惠刺激购房决策。
**库存突破60万套，买家在价格谈判中占据主动**
市场面临的另一大难题是积压供应量——目前新房与二手房合计超过60万套。当供应大于需求，财务状况良好的买家便占据优势，因为可选房源众多，能够充分比价，并获得更大的议价空间。
为此，泰华研究中心预计，2026年住宅产权转让的平均价格将下降约0.6%，至每套平均272万泰铢，折射出买卖双方在高供应市场环境下的相互适应。
**政府措施与境外买家提供支撑，但仍不足以扭转市场**
尽管整体前景尚不明朗，市场仍有来自政府措施的托底支撑。预计政府将延续针对售价不超过700万泰铢住宅的转让及抵押费用减免措施，以及针对首套房和第二套房的LTV放宽措施，该措施原定于2026年6月30日到期。
与此同时，公寓市场还受到境外买家的提振，预计2026年境外人士公寓产权转让量约为15,200套，增长1.8%，约占全国住宅总转让量的5%。然而，上述利好因素仍不足以弥补国内购买力的疲弱。
**战争与经济压力加剧，开发商转入防守姿态**
除国内问题外，市场还须面对全球经济不确定性及中东冲突带来的风险，这些因素可能影响购买力、市场信心、投资意愿以及境外买家市场。
另一方面，能源价格存在上涨可能，进一步推升建筑成本，促使开发商在投资方面更加审慎。
因此，2026年房地产市场的图景并非争相推出新项目，而是比拼"库存管理与流动性维持"。开发商倾向于审慎推盘，并根据手中剩余存量选择对应的细分市场。
**结语**
泰华研究中心认为，2026年住宅市场仍处于筑底调整阶段。虽然收缩幅度不及上年剧烈，但产权转让量连续第四年录得负增长，清晰表明市场尚未全面复苏，仍未脱离底部。
因此，关键问题不在于"市场何时回暖"，而在于：开发商能以多快的速度去化库存，买家又将于何时重拾足够的购买力。这两大因素，将是衡量泰国住宅市场能否尽早重返复苏轨道的重要指标。
